Bei Eigen­bedarfs­kündigung nur geringe Chance

Ein enger Wohnungsmarkt weckt Begierden. Bei einem Mieterwechsel können die Vermieter leichter eine höhere monatliche Miete verlangen.

Wenn sie die Wohnung außerdem sanieren, springt noch etwas mehr raus. Einfach so darf das Mietverhältnis aber nicht gekündigt werden. Darum nennen einige Vermieter Eigenbedarf als Kündigungsgrund, obwohl sie selbst gar nicht einziehen wollen. Lesen Sie hier, was bei einer Eigenbedarfskündigung gilt.

Eine schöne Wohnung, zentral gelegen und bezahlbar? Das gibt es in vielen Städten kaum noch. Allerdings profitieren Vermieter, die ihre Wohnung unter Umständen schon seit vielen Jahren durchgehend vermietet haben, von diesen Preissteigerungen nicht. Wollen sie die Miete deutlich anheben, müssten sie neu vermieten – möglichst, nachdem sie die Wohnung saniert haben. Weil sie aber nicht grundlos einen Mietvertrag kündigen können, hört man immer wieder von Vermietern, die Eigenbedarf als Grund angeben. Viele dieser Fälle landen vor Gericht: 2020 waren es mehr als 14.700, im Jahr 2010 nur knapp 8.000.

Wie sieht die rechtliche Situation aus?
Wenn Sie sich an die Regeln halten und pünktlich Ihre Miete bezahlen, ist Eigenbedarf für Ihren Vermieter grundsätzlich die einzige Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden. Bekommen Sie also eine Eigenbedarfskündigung, müssen Sie üblicherweise ausziehen. Wie lange Sie noch in der Wohnung bleiben dürfen, hängt von der Länge des Mietverhältnisses ab. Nach acht Jahren haben Sie neun Monate Kündigungsfrist, bis Sie ausziehen müssen. Leben Sie noch nicht so lange in der Wohnung, ist die Kündigungsfrist kürzer.

Gute Gründe für Eigenbedarf
Natürlich kann der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf an der vermieteten Wohnung haben. Das ist beispielsweise der Fall, wenn

• sich die Lebenssituation des Vermieters verändert hat. Ob nach einer Trennung oder weil er jetzt nicht mehr allein ist: Die Wohnung könnte für seine aktuelle Lebenssituation optimal sein.
• seine Kinder, Eltern, Großeltern, Geschwister oder Nichten und Neffen in die Wohnung ziehen wollen. Diese weitgehende Regelung gilt seit 2010. Übrigens kann eine Eigenbedarfskündigung auch für Haushaltshilfen oder Pflegepersonal geltend gemacht werden. Das hat das Landgericht Stuttgart entschieden (Az. 13 S 125/20).
• der Vermieter bisher selbst zur Miete wohnte und jetzt mehr zahlen soll – oder selbst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bekommen hat.

Es gibt Ausnahmen
Unter Umständen gilt für Sie aber eine der seltenen Ausnahmen: Wenn der Auszug für Sie eine besondere Härte darstellt, kann es sein, dass Sie vor Gericht recht bekommen. Das wäre unter Umständen bei einer schlimmen Erkrankung der Fall. Allerdings müssen Mieter nach Entscheid des Bundesgerichtshofs seit 2019 ein amtliches Gutachten vorlegen, das die Erkrankung und die psychische Verfassung bewertet.

Tipp: Sie sollten das Kündigungsschreiben vom Mieterbund oder einem Anwalt prüfen lassen. Vielleicht hat der Vermieter einen Formfehler gemacht, der Ihnen zugutekommt. So hatte beispielsweise das Landgericht Berlin (Az. 67 S 249/19) geurteilt, dass „Ich brauche die Wohnung für notwendige Aufenthalte in Berlin als Zweitwohnung‘“ nicht als Begründung ausreicht.

Soll die Mietwohnung übrigens nach einem Verkauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, kann der neue Eigentümer nicht so einfach Eigenbedarf anmelden. Denn er kauft das Mietverhältnis zunächst einmal mit. Wenn er die Wohnung selbst beziehen möchte, muss er Sperrfristen beachten, die im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt sind.

Was, wenn Sie einfach nicht ausziehen?
Bei der aktuellen Wohnungssituation wäre es nur verständlich, wenn Sie die Kündigung einfach ignorieren. Damit ist aber keinem geholfen. Denn dann wird der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Geben die Richter Ihrem Vermieter recht, kostet Sie das viel Geld.

Und wenn kein Eigenbedarf vorlag?
Wenn Sie Monate nach dem Auszug an Ihrer ehemaligen Wohnung vorbeigehen und am Klingelschild steht kein Nachname, der mit dem Vermieter in Verbindung gebracht werden kann, könnten Sie Anspruch auf Schadenersatz beispielsweise für Ihren Umzug und den Rechtsanwalt haben. Dann allerdings müssen Sie zunächst nachweisen, dass der neue Bewohner Ihrer alten Wohnung wirklich nicht mit dem Vermieter verwandt ist. Grundsätzlich könnte der Eigenbedarf auch weggefallen sein, nachdem Ihnen schon gekündigt wurde. Darüber müssen Sie aber informiert werden.

Stiftung Warentest hat das Thema ausführlicher behandelt.