Erbbaurecht: Ohne Grundstück zum Eigenheim

Wenn Wohneigentum immer teurer wird, kann Erbbaurecht eine Alternative sein.

Allerdings muss man dabei mit spitzem Bleistift rechnen und die Haken kennen. Lesen Sie hier mehr zum Thema.

Eine eigene Immobilie können sich längst nicht mehr alle leisten: Ein Haus mit einer Wohnfläche um 100 Quadratmeter auf einem ausreichend großen Grundstück kostet im Umland von München ab einer Million Euro aufwärts. Bei Dresden liegt man bei dieser Größe meist noch im sechsstelligen Bereich, ebenso in Dortmund.

Zu den hohen Preisen kommen die Kaufnebenkosten, die die Käufer üblicherweise nicht finanzieren können. Und einen Eigenanteil von rund 20 Prozent sollen sie möglichst auch mitbringen. So hohe Summen hat nicht jeder zurückgelegt – vor allem nicht junge Familien. Können sie keine finanzielle Unterstützung von der Verwandtschaft bekommen, sieht es für sie oft schlecht aus. Eine Alternative kann Erbbaurecht sein. Dabei vermietet der Erbbaurechtgeber seinen Grund und Boden langfristig. Üblich sind 50 bis 100 Jahre. Der Erbbaurechtnehmer darf auf dem Grundstück eine Immobilie bauen. Vorteil: Er spart die Kosten für dessen Kauf.

Was kostet Erbbaurecht?
Erbbaurechtgeber sind zum Beispiel Gemeinden, Kirchen, Baugesellschaften oder Privatpersonen. Der Erbbaurechtszins liegt häufig um die 4 Prozent pro Jahr. Er richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. Einige Städte wie Köln verlangen nur 1,5 Prozent, wenn auf dem Grundstück Wohnungen gebaut werden, deren Miete im Vergleich zum Markt besonders günstig ist. Hat ein Grundstück also einen Wert von 120.000 Euro, zahlt der Erbbaurechtsnehmer bei 4 Prozent Erbbauzins im Jahr 4800 Euro. Der Erbbauzins kann über die Jahre moderat steigen, das muss aber nicht zwingend so sein. Entsprechend hat der Erbbaunehmer für das Grundstück nach 25 Jahren mehr Erbbauzins gezahlt, als der Kauf eines gleichwertigen Grundstücks gekostet hätte.

Unterschied Erbbauzins und Immobiliendarlehen
Beim Kauf einer Immobilie liegt der Zins derzeit häufig unter dem Erbbauzins. Die Zinsen sind außerdem über die Zinslaufzeit festgeschrieben. Wer also ein Immobiliendarlehen über 10 Jahre abschließt, wird in dieser Zeit keine Zinserhöhung haben. Der Zins kann sich erst bei der Anschlussfinanzierung erhöhen. Im Gegensatz zum Erbbaurecht erwirbt man mit einem Immobiliendarlehen aber nach und nach Eigentum. Beim Erbbaurecht dagegen zahlt man für die Nutzung.

Ab diesem Jahr werden übrigens alle Grundstücke in der Bundesrepublik neu bewertet (Bundesministerium der Finanzen). In der Folge könnten also auch die monatlichen Kosten für neue Erbbaunehmer steigen. Grundsätzlich dürfen Erbbaurechtsgeber den Zins der wirtschaftlichen Entwicklung anpassen, wenn auch frühestens alle drei Jahre. Die Basis dafür sollte im Vertrag geregelt sein.

Wem gehört die Immobilie bei Erbbaurecht?
Die Immobilie, die auf dem gepachteten Grundstück gebaut wird, gehört dem Erbbaunehmer. Allerdings hat der Erbbaugeber ein Mitspracherecht, wenn die Immobilie verändert werden soll. Grundsätzlich sind Erbbaunehmer aber anderen Immobilienbesitzern gleichgestellt. Sie können ihre Immobilie also beispielsweise vermieten oder vererben und unter Umständen auch beleihen. Wie andere Immobilieneigentümer auch müssen sie zusätzlich zum Beispiel Versicherungsbeiträge, Erschließungs- oder Instandhaltungskosten einplanen.

Was bedeutet Heimfall?
Verstößt man gegen den Erbbauvertrag, kann der Erbbaugeber den sogenannten Heimfall aussprechen. Dann fällt das Grundstück an ihn zurück – und mit ihm die Immobilie. Der Erbbaugeber muss den Erbbaunehmer dann allerdings angemessen entschädigen. Gleiches gilt, wenn Sie als Erbbaunehmer Ihren Zins über eine bestimmte Zeit hinweg nicht rechtzeitig bezahlen. Oder wenn der Vertrag ausläuft. Viele Verträge, die kurz nach dem zweiten Weltkrieg geschlossen wurden, werden in den kommenden Jahren auslaufen. Wenn dann der Erbbauzins anhand der heutigen Grundstückswerte neu berechnet wird, kann das für die Hausbesitzer plötzlich sehr teuer werden.

Wer über Erbbaurecht nachdenkt, sollte sich bei einem Fachmann beraten lassen, bevor er sich entschließt, einen entsprechenden Vertrag zu unterschreiben.