Wann eine Mieterhöhung erlaubt ist

Viele Vermieter erhöhen zurzeit die Miete – insbesondere in Ballungsgebieten, wo Wohnraum sehr begehrt ist.

Lesen Sie hier, wie Sie überprüfen, ob eine Steigerung rechtmäßig ist.

Die gute Nachricht: Das Gesetz gibt klare Regeln vor, wann und in welchem Rahmen ein Vermieter mehr verlangen darf. Oft bietet ein neuer Mietspiegel den Anlass, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Allerdings dürfen Vermieter nicht einfach unbegrenzt einen Betrag aufschlagen.

Wann automatische Mieterhöhungen erlaubt sind
Wenn Vermieter und Mieter einen sogenannten Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen haben, sind automatische Mieterhöhungen erlaubt. Bei einer Staffelmiete steigt die Miete automatisch in regelmäßigen Schritten um einen vertraglich genau definierten Euro-Betrag. Dabei muss zwischen den Erhöhungsschritten jedoch jeweils mindestens ein Jahr liegen.

Bei der Indexmiete hängt das Wohnentgelt vom Verbraucherpreisindex ab. Maximal einmal im Jahr kann der Vermieter die Miete an die Inflationsrate anpassen. Wichtig: Er muss dem Mieter die Erhöhung zwei Monate im Voraus ankündigen und offenlegen, wie sie sich berechnet.

Schutz durch die Kappungsgrenze
Halt der Mieter einen normalen Mietvertrag ohne eine solche Klausel, ist eine Anpassung des Vertrags an den vor Ort geltenden Mietspiegel unter bestimmten Voraussetzungen alle 15 Monate möglich. Der Vermieter muss die Mieterhöhung allerdings schriftlich ankündigen und begründen. Dabei kann er sich zum Beispiel auf den Mietspiegel der Gemeinde oder ein Sachverständigengutachten berufen. Alternativ kann er die Miete von drei vergleichbaren Wohnungen im Ort heranziehen.

Insgesamt darf die Miete innerhalb von drei Jahren allerdings um nicht mehr als 20 Prozent steigen – dies ist die sogenannte Kappungsgrenze. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 Prozent. Diese Regelung gilt aktuell für rund 340 Städte – welche das sind, ist auf den Internetseiten des Deutschen Mieterbunds aufgelistet. Frühestens zwei volle Monate nach Erhalt eines Schreibens greift die Erhöhung. In diesen zwei Monaten hat der Mieter die Chance, die Voraussetzungen genau zu prüfen. Ist alles in Ordnung, muss er zustimmen.

Die Mietpreisbremse kommt nur bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen ins Spiel, nicht bei laufenden Mietverträgen. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete dann um höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Sonderfall Modernisierung
Häufig hört man von Fällen, in denen ein Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöht. Geht es um echte Modernisierungen und nicht bloß um Instandhaltungsmaßnahmen, dürfen Vermieter bis zu 8 Prozent der pro Wohnung entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Aber: Hat der Vermieter öffentliche Fördergelder für die Sanierung erhalten, muss er diese vorher abziehen. Die monatliche Miete darf zudem innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Bei Wohnungen, die weniger als 7 Euro pro Quadratmeter kosten, liegt das Limit im gleichen Zeitraum bei 2 Euro. Existiert ein Staffelmietvertrag, sind Modernisierungsaufschläge tabu. Das gilt auch für Indexmietverträge, es sei denn, es handelt sich um bauliche Maßnahmen, zu denen der Vermieter verpflichtet ist.

Grundsätzlich fallen alle energetischen Sanierungen unter die Überschrift „Modernisierung“. Davon abgesehen zählt dazu alles, was dem Mieter eine echte Verbesserung beschert. Stellt der Vermieter lediglich den vertragsgemäßen Zustand her, fällt das unter Instandhaltung.